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另外,除了地租調整,部分地上權案權利金也下修,如基地位置位於台北市中山區龍江路、長春路口,區位條件佳,且為第二種商業區,權利金底價已從2014年4月的17.56億降到10.57億,降幅高達40%,黃舒衛表示,由於地租及權利金價格的兩層障礙都被排除,與周邊每坪百萬元的高級住宅相比,確實具有吸引力。
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黃舒衛提醒,對於消費市場來說,地上權產品有存續時間,加上貸款不易,仍是推案的主要抗性,不過對於規劃為收益型產品的開發土地銀行貸款業主來說,未來大有可為。
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根據原有「國有非公用土地設定地上權作業要點」規定,除了得標關鍵的權利金之外,每年或每月固定要繳交的地上權地租多以土地申報地價年息的3.5%計算,瑞普萊坊市場研究部副總監黃舒衛表示,近年公告地價每次調整幅度動輒超過3成,每3年隨著公告地價調整而大增的地租成本也無止盡調升,使得標業者苦中國信託房貸不堪言。
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地上權新制上路後,將地租三分之二改為固定收租、三分之一為浮動,黃舒衛認為,將業主土地借貸投資的不確定性風險降至最低。
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因此,原本2012年脫標率還有5成水準,但從2013年開始,就一路從44.9%衰退到去(2015)年的33.33%,2016年更受到各地方政府大幅支票借款利息調漲公告地價影響,前3批招標案的脫標率只剩下18.75%,其中,8月10筆標的竟也全數流標。
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財政部國產署針對地上權招租的地租部分改採「部分固定、部分浮動」新辦法, 原本地租3.5%全跟著公告地價浮動,新制上路後,僅1.2%隨公告地價浮動,另外2.3%則依照當年公告地價「固定」收租,另外,部分地上權案權中國信託卡債協商利金也下修,市場認為,脫標機率可望大增。
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▲財政部國產署針對地上權招租的地租部分改採「部分固定、部分浮動」新辦法,部分地上權案權利金也下修,市場認為,大幅減少業主投資的不確定小額貸款率利試算表性,脫標機率可望大增。(圖/記者葉佳華攝)
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